Những điểm lệch pha nguy hiểm: Cung - cầu và vốn
Tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động”, ngày 2/4, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định về mặt thực lực, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có một "thể chất" rất tốt. Là một quốc gia đang phát triển, nhu cầu đầu tư và tăng trưởng tại Việt Nam luôn ở mức cao, tạo ra xung lực mạnh mẽ cho thị trường BĐS trong suốt hơn 2 thập kỷ qua.
Tuy nhiên, giai đoạn 2020 – 2024 đã đánh dấu một bước ngoặt khi thị trường rơi vào khủng hoảng. Ông Đính dùng từ "mắc bệnh" để mô tả tình trạng này. Nguyên nhân đến từ những biến động địa chính trị thế giới, các điểm nghẽn thể chế trong nước bắt đầu bộc lộ và sự thiếu kiểm soát trong các hoạt động kinh doanh.
Nhờ sự điều hành "linh hoạt và tài ba" của Chính phủ thông qua việc tháo gỡ thể chế và khơi thông nguồn vốn, thị trường đã bước qua vùng nguy hiểm. Bước sang năm 2025 và 2026, các dòng vốn đầu tư công đã trở thành "mồi lửa" kích thích sự hồi phục.
Dù vậy, Chủ tịch VARS vẫn bày tỏ sự thận trọng: "Thị trường đã bắt đầu hồi phục, nhưng sức khỏe thực sự đã tốt chưa, đã an toàn chưa thì vẫn còn nhiều vấn đề phải bàn luận."
Phân tích sâu hơn về các chỉ số đo lường sức khỏe thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính chỉ ra 3 "điểm nghẽn" cốt tử:
-Nguồn cung "lệch pha": Thị trường đang thiếu kiểm soát dẫn đến chất lượng cung chưa tốt. Các nhà đầu tư tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, sản phẩm đầu cơ mà bỏ quên nhu cầu ở thực của đại bộ phận dân chúng. Hệ quả là tình trạng "khủng hoảng thừa" tại một số khu vực không phù hợp.
-Chất lượng cầu chưa thực chất: Mặc dù lực cầu rất khỏe nhưng nhu cầu nhà ở phân khúc bình dân không được thỏa mãn. Ngược lại, cầu đầu tư ngắn hạn lại bùng lên mạnh mẽ, tạo ra những cơn sóng ảo không bền vững.
-Dòng vốn chưa đúng hướng: Hiện nay, nguồn vốn không còn đổ dồn vào BĐS một cách dễ dàng như trước mà được định hướng sang nhiều lĩnh vực khác để đảm bảo mục tiêu tăng trưởng ổn định của Chính phủ. Điều này khiến các doanh nghiệp "đói vốn" hoặc gặp khó khăn trong việc tiếp cận tài chính nếu không có thực lực.
"Nếu đầu tư không đúng, không trúng, nhà đầu tư vẫn có nguy cơ rơi vào tình trạng phá sản, vỡ nợ hoặc chết lâm sàng", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Cảnh báo 'vùng đất chết' từ tư duy đầu tư hạ tầng sai lệch
Điểm nhấn đáng chú ý nhất trong bài phát biểu là lời cảnh báo về việc trục lợi từ hạ tầng. Ông Đính cho rằng, mục tiêu của phát triển hạ tầng là tạo ra sự kết nối giữa các cực tăng trưởng, khai phá vùng đất mới để phát triển kinh tế, từ đó mới thu hút BĐS về phục vụ.
Tuy nhiên, thực tế đang tồn tại một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư "đi trước đón đầu" chỉ với mục đích đẩy giá đất nền.
"Chúng ta đã phải trả giá đắt cho bài học này. Nhiều nơi giá đất được đẩy lên cao ngất ngưỡng nhưng thực tế không có hoạt động kinh tế nào diễn ra. Chính giá đất ảo đã kìm hãm sự phát triển, khiến các nhà đầu tư thật không thể tiếp cận, biến những khu vực đó thành 'vùng đất chết'", ông Đính thẳng thắn chia sẻ.
Đồng thời, chủ tịch VARS khẳng định thị trường đang có sự thanh lọc và thay đổi tư duy mạnh mẽ. Giai đoạn tới sẽ là kỷ nguyên của việc "làm thật".
Xu hướng chủ đạo sẽ là các khu đô thị tích hợp (All-in-one): Nơi hạ tầng tạo ra tăng trưởng kinh tế, tạo ra việc làm, sau đó mới kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ và thương mại. Đây là xu hướng hiện thực, không thể đảo ngược, nhằm tạo ra giá trị thật cho nền kinh tế và sẵn sàng đón nhận các dòng vốn đầu tư quốc tế chất lượng cao.
Minh Anh
