Giá căn hộ mới đạt mốc 76 triệu đồng/m2
Tại buổi họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2026 do công ty CBRE Việt Nam tổ chức sáng 07/7/2026, tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết thị trường căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập được mở rộng kỳ vọng sẽ duy trì thanh khoản tích cực trong năm 2026.
“Trong quý 2/2026, tỷ lệ hấp thụ căn hộ bình quân toàn thị trường TP.HCM đạt 90%, trong đó tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 73%. Dự kiến số căn hộ toàn mới đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026. Giai đoạn 2027 - 2028, mỗi năm thị trường có thể đón từ 40.000 - 70.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương cũ và một phần tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), với tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng tiếp tục duy trì ở mức tích cực”, bà Dung nói.
Riêng trong quý 2/2026, toàn thị trường TP.HCM sau sáp nhập đón nhận 6.573 căn hộ mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Do quỹ đất và pháp lý tại khu vực trung tâm (TP.HCM cũ) vẫn còn hạn chế và phát triển chậm, khu vực Bình Dương cũ đã vươn lên giữ vai trò nguồn cung chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới.
Tính đến cuối quý 2/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP HCM cũ đạt gần 355.000 căn, tuy nhiên lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3%, cho thấy tình trạng khan hiếm sản phẩm sơ cấp tại khu vực trung tâm vẫn rất nghiêm trọng.
Chính sự khan hiếm này, kết hợp với việc các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp trung bình trên thị trường nhà ở TP.HCM (sau sáp nhập) chạm mức 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.
Giá căn hộ tại Bình Dương cũ tăng mạnh
Theo CBRE Việt Nam, một trong những cột mốc hạ tầng quan trọng nhất của khu vực Đông Nam Bộ trong năm nay là việc chính thức thông xe toàn tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu trong quý 2/2026. Công trình này giúp giảm áp lực đáng kể cho Quốc lộ 51, đồng thời tăng cường kết nối chiến lược giữa TP.HCM với Đồng Nai, hệ thống cảng Cái Mép - Thị Vải và cụm du lịch Vũng Tàu.
Bên cạnh đó, dự án mở rộng Quốc lộ 13 (đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình) cũng đang được đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng để nâng cấp lên 10 - 14 làn xe, trở thành cửa ngõ huyết mạch kết nối TP.HCM với Bình Dương (cũ). Trong thời gian tới, các dự án mang tính chiến lược quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành cùng hệ thống đường vành đai sẽ tiếp tục được thúc đẩy. Sự phát triển đồng bộ này đang từng bước mở rộng không gian đô thị và gia tăng khả năng kết nối giữa trung tâm TP.HCM với các khu vực vệ tinh.
CBRE Việt Nam cho rằng, sự bổ sung quy mô lớn từ Bình Dương cũ từng giúp thị trường đa dạng hơn khi hơn một nửa nguồn cung mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, lợi thế này đang dần thu hẹp khi mặt bằng giá tại đây liên tục tăng. Đáng chú ý, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương cũ trong quý này thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy quá trình nâng hạng sản phẩm đang diễn ra mạnh mẽ và làm giảm dần tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền.
Dưới áp lực của mức lãi suất duy trì ở mức cao, đà tăng giá của thị trường thứ cấp đã chậm lại đáng kể, nhiều khu vực đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ so với quý 1/2026. Giá căn hộ thứ cấp trung bình đạt 62 triệu đồng/m2 thông thủy (tăng nhẹ 2% so với quý trước nhưng tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái).
Bà Dung cho biết mức tăng đáng kể nhất được ghi nhận tại Dĩ An, trong khi tại TP.HCM cũ, dòng tiền chủ yếu tập trung ở quận 2 cũ, quận 9 cũ và khu Nam nhờ những kỳ vọng lớn vào hạ tầng giao thông.
Theo bà Dung, hiện nay, mức giá thường gặp tại Bình Dương hầu hết nằm ở phân khúc trên 60 triệu đồng/m2. Nếu loại Bình Dương ra khỏi TP.HCM thì mức giá sơ cấp của riêng TP HCM vẫn dao động quanh 91 - 92 triệu đồng/m2, gần như đi ngang và không thay đổi nhiều.
Từ giữa năm 2025, khi chúng tôi bắt đầu tính số liệu gộp Bình Dương vào TP.HCM thì mức giá bình quân khoảng 67 triệu đồng/m2. Sau đó, mức giá này đã tăng liên tục lên khoảng 76 triệu đồng/m2 như hiện nay.
Ngọc Hà
