Nhà ở: Chi phí vốn tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản
Theo báo cáo Tiêu điểm thị trường Bất động sản TP.HCM quý 3/2026, thị trường nhà ở chịu áp lực từ chi phí vốn và khả năng chi trả. Diễn biến này cho thấy hiệu quả thị trường ngày càng phụ thuộc vào nhu cầu thực, vị trí và khả năng đáp ứng của từng sản phẩm.
Thị trường căn hộ ghi nhận 1.900 căn mở bán mới trong quý 3/2026, tăng theo quý nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước. Phân khúc Hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn.
Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp, với tỷ lệ hấp thụ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM, nhận định: “Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu”.
Trong bối cảnh này, nhu cầu mua để ở ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường. Các dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.
Savills TP.HCM dự báo trong quý 4/2026 có khoảng 6.000 căn được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai.
Biệt thự và nhà phố
Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ngoại thành, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam TP.HCM.
Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 căn mở bán mới, trong đó hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Dù vậy, chi phí vay cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua, khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.
Bà Hương cho biết: “Các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM. Tuy nhiên, chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sự hấp thụ của thị trường”.
Diễn biến quý 3/2026 cho thấy các phân khúc bất động sản đang vận động theo những động lực khác nhau. Thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất và khả năng chi trả. Trong bối cảnh đó, chất lượng sản phẩm, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế ngày càng có vai trò quan trọng đối với hiệu quả khai thác.
Nhìn chung, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn mà tăng trưởng không còn được đánh giá chỉ qua quy mô nguồn cung hay công suất khai thác. Khả năng đáp ứng nhu cầu, duy trì thanh khoản và thích ứng với điều kiện tài chính sẽ ngày càng quyết định triển vọng của từng phân khúc.
*TP.HCM mở rộng bao gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu theo địa giới hành chính sau sáp nhập. Trừ khi có ghi chú khác, “TP.HCM” trong báo cáo chỉ địa giới hành chính TP.HCM trước sáp nhập.
Lan Anh
