Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến ngày 28/2/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025, tương ứng tăng hơn 233.000 tỷ đồng, và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.
Trong cơ cấu, dư nợ tập trung lớn nhất vào các dự án khu đô thị và phát triển nhà ở, đạt gần 784.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ. Các mảng còn lại gồm cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 255.352 tỷ đồng, khu công nghiệp và khu chế xuất hơn 139.000 tỷ đồng, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 84.281 tỷ đồng.
Số liệu cho thấy dòng vốn đang dồn vào phân khúc nhà ở và khu đô thị, với tốc độ tăng 24,1% so với quý trước. Bộ Xây dựng đánh giá đây là tín hiệu cho thấy các chủ đầu tư đẩy nhanh triển khai dự án, qua đó có thể cải thiện nguồn cung trong thời gian tới.
Ở các phân khúc khác như khu công nghiệp, nghỉ dưỡng hay quyền sử dụng đất, tín dụng vẫn tăng nhưng chậm hơn. Xu hướng này phản ánh sự ưu tiên đối với các lĩnh vực có thanh khoản tốt và khả năng thu hồi vốn cao.
Từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến khoảng 15%. Quy định này được đưa ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng hơn 24%, cao hơn mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế.
Cùng với đó, mặt bằng lãi suất tăng đang tạo áp lực lên thanh khoản thị trường, đặt ra thách thức lớn đối với doanh nghiệp địa ốc trong năm 2026.
Tại mùa đại hội cổ đông năm 2026, nhiều ngân hàng lớn đồng loạt điều chỉnh chiến lược tín dụng theo hướng giảm phụ thuộc vào bất động sản. Các lãnh đạo ngân hàng như Techcombank, VPBank, SHB, ACB đều nhấn mạnh định hướng ưu tiên các lĩnh vực bền vững hơn.
Tại Techcombank, ngân hàng áp dụng nguyên tắc lựa chọn chặt chẽ, chỉ cấp tín dụng cho các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt, chủ đầu tư uy tín và dòng tiền rõ ràng.
Ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch HĐQT Techcombank cho biết, danh mục tín dụng của Techcombank vẫn có mức độ liên quan đáng kể đến bất động sản. Dư nợ trực tiếp chiếm hơn 28% tổng dư nợ. Nếu tính cả khách hàng cá nhân, tỷ lệ liên quan đến bất động sản ước trên 50%.
Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này luôn dưới 1% và khả năng thu hồi vốn đạt 100%, với thời gian xử lý các khoản nợ xấu thường trong khoảng 2-3 năm.
Lãnh đạo Techcombank cho rằng bất động sản vẫn là lĩnh vực có dư địa tăng trưởng trong 5-10 năm tới, nhưng cần kiểm soát rủi ro chặt chẽ. Ngân hàng tiếp tục đa dạng hóa danh mục, đồng thời duy trì cách tiếp cận thận trọng với lĩnh vực này.
Tại VPBank, ban lãnh đạo cho biết sẽ hạn chế các dự án cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, thay vào đó tập trung vào nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu thực.
SHB chuyển hướng sang tài trợ các dự án hạ tầng và dự án tại đô thị lớn có thanh khoản cao. Trong khi đó, ACB và MB duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức thấp, lần lượt dưới 5% và 12%, nhằm đảm bảo dư địa linh hoạt trước biến động thị trường.
Trong bối cảnh tín dụng bị siết, dòng vốn ngân hàng đang dịch chuyển sang các lĩnh vực ưu tiên như hạ tầng và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Đồng thời, vốn chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, với xu hướng loại bỏ các chủ đầu tư yếu và hướng tới cấu trúc minh bạch, bền vững hơn trong năm 2026.
Mạnh Cường
