Mới đây, ban quản lý một khu đô thị tại Tây Mỗ, Hà Nội ra thông báo yêu cầu chấm dứt việc sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích để kinh doanh cho thuê ngắn ngày.
Động thái này là giọt nước tràn ly, khi làn sóng “thoát hàng”, thanh lý hợp đồng đã âm ỉ trong giới kinh doanh homestay chung cư từ trước đó, bởi những áp lực từ thị trường và cư dân nội khu ngày một gia tăng.
Thị trường những năm gần đây ghi nhận sự bùng nổ của mô hình homestay căn hộ. Không còn bó hẹp tại khu vực phố cổ hay hồ Hoàn Kiếm, hàng nghìn căn hộ tại các khu đô thị mới như Tây Hồ, Mỹ Đình, Nam Từ Liêm, Gia Lâm hay Văn Giang (Hưng Yên) đã được đưa vào khai thác.
Diện tích sử dụng rộng rãi, tính riêng tư và tiện ích nội khu của các đại đô thị là yếu tố thu hút khách thuê du lịch, chuyên gia nước ngoài hay các gia đình có nhu cầu nghỉ dưỡng ngắn ngày.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng vọt kéo theo áp lực cạnh tranh. Theo môi giới Tất Đạt (Gia Lâm, Hà Nội), mặt bằng giá thuê dao động từ 600.000 - 800.000 đồng/đêm cho căn studio; 800.000 - 1.000.000 đồng/đêm cho căn một phòng ngủ; và 1,1 - 1,4 triệu đồng/đêm cho căn hai phòng ngủ.
Chị Nguyễn Vân Anh, người quản lý hàng chục căn homestay phía Đông Hà Nội, thừa nhận thị trường không còn dễ dàng như vài năm trước. Chủ nhà không thể chỉ đầu tư nội thất mà phải chạy đua về giá phòng, chất lượng dịch vụ, công nghệ quản lý, tiếp thị và tốc độ phản hồi khách hàng.
Khi biên độ lợi nhuận thu hẹp bởi cạnh tranh, giới kinh doanh lại vấp phải rào cản từ chính cộng đồng cư dân. Sự xuất hiện liên tục của khách thuê ngắn ngày tạo ra những phàn nàn về an ninh, trật tự.
Một ngày đầu tháng 3, trên một diễn đàn mạng xã hội quy tụ hơn 60.000 thành viên kinh doanh Airbnb, tài khoản Minh Nguyệt đã đăng thông báo: “Mình thanh lý hợp đồng rồi”. Có thâm niên 5 năm thuê và cải tạo chung cư làm homestay phục vụ khách nước ngoài, Nguyệt cho biết các quy định lưu trú ngày càng khắt khe và sự phản đối của cư dân khiến mô hình này không còn đất sống.
Bình luận về các động thái siết chặt từ ban quản lý các tòa nhà, một người làm kinh doanh tên Dương ví von đây là hành động rút "ống thở" đối với mô hình homestay tại các chung cư không có chức năng thương mại dịch vụ.
Dù các lệnh cấm và chế tài đã được cảnh báo, thực tế cho thấy hoạt động chào thuê vẫn diễn ra trên các nền tảng mạng xã hội.
Chẳng hạn một môi giới tên Nam có các bài đăng trên nhóm mạng xã hội đều đặn tiếp thị các căn hộ từ một đến ba phòng ngủ tại ba dự án khác nhau.
Tại khu vực trung tâm như một khu chung cư trên đường Trần Duy Hưng, Hà Nội, căn hộ một phòng ngủ diện tích 32-36m2 được chào giá 850.000 đồng/đêm. Để có mức giá rẻ hơn, khách hàng có thể tham khảo khu vực Tây Mỗ, Đại Mỗ với giá 650.000 đồng/đêm.
Ngoài vấn đề an ninh, trật tự, việc khai thác các căn hộ chung cư cho thuê thường đi kèm với việc cải tạo trái phép. Các trường hợp đập phá, di dời nhà vệ sinh gây thấm dột ảnh hưởng tới toà nhà không phải là hiếm.
Để giải quyết tình trạng nêu trên, Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ đã có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, thiết lập chế tài rõ ràng cho các hành vi này.
Theo đó, mức phạt từ 100 - 130 triệu đồng được áp dụng đối với cá nhân sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
Nghị định phân định rõ: cho thuê theo ngày, theo giờ, vận hành dạng homestay có tính chất khác với cho thuê để người khác sinh sống ổn định, do đó không được coi là cho thuê để ở.
Bên cạnh phạt tiền, người vi phạm buộc phải chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu. Các hành vi liên đới như lấn chiếm sở hữu chung, tự ý chia tách căn hộ bị phạt 60 - 80 triệu đồng; cố ý gây thấm dột, chuyển đổi công năng phần sở hữu chung bị phạt 100 - 130 triệu đồng; không đóng phí bảo trì bị phạt 20 - 30 triệu đồng.
Đối với tòa nhà hỗn hợp, các khu vực thương mại, dịch vụ phải được phê duyệt đúng công năng từ đầu, chủ nhà không thể lấy lý do dự án hỗn hợp để tự chuyển căn hộ ở thành địa điểm kinh doanh.
Do đó, bài toán đặt ra cho các nhà đầu tư cá nhân lúc này là buộc phải đánh giá lại danh mục tài sản. Việc bị "rút ống thở" từ các lệnh cấm từ các khu đô thị sẽ đưa thị trường phân hóa rõ rệt khi chung cư để ở quay về đúng chức năng cho thuê dài hạn, trong khi dòng vốn kinh doanh lưu trú ngắn ngày sẽ phải tìm đường dịch chuyển sang các căn hộ thuộc loại hình thương mại dịch vụ hợp pháp khác.
Đức Huy
