TP.HCM: Hấp thụ thấp
Thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận nguồn cung mới thấp trong 5 năm qua. Trong quý 1/2025, chứng kiến sự im ắng sau Tết khi chỉ có 619 căn hộ mới, chiếm thị phần lớn nhất (55%) từ một dự án nhà ở giá trung bình ở phía Tây trong khi các dự án hiện hữu ở phía Đông và phía Nam chiếm thị phần còn lại.
Lượng cung mới này tạo nên tổng nguồn cung sơ cấp hơn 4.200 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ khiêm tốn là 16%, tương đương 689 căn hộ đã bán.
Mặc dù nhu cầu nhìn chung khiêm tốn, nguồn cung mới từ các dự án uy tín ghi nhận doanh số bán tích cực với 80% được hấp thụ trong khi hàng tồn kho cho thấy tốc độ chậm với chỉ 11% được hấp thụ.
Với tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới, nhiều người mua tìm kiếm các giao dịch tiềm năng trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là các dự án đã được giải quyết vấn đề pháp lý gần đây.
Trong quý này, giá sơ cấp tại TP.HCM ở mức 3.648 USD/m2 (gần 95 triệu đồng/m2), do thị trường diễn biến chậm.
Trong các quý còn lại của năm 2025, dự kiến có khoảng 5.900 căn hộ mới gia nhập thị trường căn hộ tại TP.HCM. Trong 3 năm tới, TP.HCM ước tính sẽ có thêm khoảng 56.000 căn.
Hà Nội: Thách thức tồn kho
Tại Hà Nội cũng trải qua giai đoạn chững lại sau Tết khi nguồn cung mới trong quý 1 năm 2025 duy trì ở mức vừa phải.
Nguồn cung mới đạt khoảng 3.100 căn, giảm 60% so với quý trước và 27% so với cùng kỳ năm trước, do 83% thị phần từ các khu đô thị ở phía Đông và phía Nam chi phối, dẫn đến tổng nguồn cung sơ cấp là 4.700 căn, thể hiện hiệu suất trung bình với 56% được hấp thụ, tương đương khoảng 2.650 căn được bán.
Nguồn cung đáng kể vào năm ngoái tạo nên một loạt các căn hộ thứ cấp trong năm nay, các sản phẩm mới đã có doanh số bán hàng sụt giảm với 73% được hấp thụ trong khi hàng tồn kho phải đối mặt với thách thức khi chỉ có 30% được bán ra.
Khi các dự án sơ cấp vẫn ở mức giá cao hơn, kết hợp với các căn hộ thứ cấp đa dạng, người mua chuyển sang thị trường thứ cấp và thị trường các tỉnh lân cận với mức giá vừa phải và giá trị tốt nhờ cơ sở hạ tầng đang được đẩy nhanh và đa dạng nhiều sản phẩm.
Giá sơ cấp tại Hà Nội thu hẹp tốc độ tăng xuống còn 6% so với quý trước, đạt 3.083 USD/m2 do cạnh tranh từ thị trường thứ cấp của các dự án mở bán năm ngoái và sản phẩm mới đa dạng từ nhiều dự án cách trung tâm thành phố chưa đầy 1 giờ lái xe.
Trong các quý còn lại của năm 2025, dự kiến có khoảng 14.400 căn hộ mới gia nhập thị trường căn hộ tại Hà Nội. Trong 3 năm tới, Hà Nội cũng sẽ có thêm khoảng 56.000 căn, tương đương TP.HCM.
Nhu cầu được dự báo là sẽ phục hồi ở cả hai thị trường sau khi chạm đáy vào năm 2023 trong khi giá bán tăng đều nhờ nguồn cung mở rộng ra các khu vực ngoại thành đa dạng hơn và giá cả phải chăng hơn.
Đến năm 2028, giá bán chung của TP.HCM dự kiến sẽ duy trì ở mức gần 4.300 USD/m2 trong khi giá bán của Hà Nội có khả năng đạt khoảng 3.500 USD/m2.
"Thị trường căn hộ tại cả TP.HCM và Hà Nội đang phục hồi chậm, nguồn cung mới vẫn còn hạn chế trong quý 1/2025.
Trong khi nhu cầu chậm, các dự án uy tín vẫn đạt doanh số bán hàng tích cực, người mua tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn đầy đủ pháp lý.
Trong tương lai, dự kiến cả hai thị trường đều sẽ phục hồi và được thúc đẩy bởi khuôn khổ pháp lý mới và sự phát triển của nhiều dự án cơ sở hạ tầng", ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Định giá và Tư vấn, Knight Frank Việt Nam cho biết.
Ban Mai
