Điểm đáng chú ý là chuyển từ cách quản lý bằng việc liệt kê từng sản phẩm sang quản lý theo công năng, đồng thời mở rộng quyền giao dịch, bổ sung hợp đồng điện tử và tạo hành lang pháp lý cho các mô hình lưu trú mới.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn số 109/2026/CV-HoREA “V/v Đề xuất hoàn thiện chính sách pháp luật điều chỉnh các loại bất động sản đưa vào kinh doanh là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)” đề xuất sửa hàng loạt quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), theo hướng bao quát hơn các mô hình bất động sản du lịch và thích ứng với mục tiêu phát triển du lịch theo Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị “về phát triển du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong kỷ nguyên mới”
Theo đó, HoREA vừa kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan hoàn thiện chính sách pháp luật đối với các loại bất động sản là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”.
Theo HoREA, đây là nhóm sản phẩm đã phát triển mạnh trong những năm qua nhưng hệ thống pháp luật vẫn chưa có các quy định đồng bộ để điều chỉnh toàn diện.
Đáng chú ý, HoREA cho rằng việc sửa luật cần hướng đến xây dựng một khung pháp lý có tính bao quát, thay vì tiếp tục quản lý riêng lẻ từng sản phẩm như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng hay căn hộ kết hợp văn phòng (officetel).
Không nên “đóng khung” bằng tên gọi sản phẩm
Một trong những đề xuất quan trọng nhất của HoREA là sửa các quy định về khái niệm “kinh doanh bất động sản”, “dự án bất động sản”, “bất động sản có sẵn” và “bất động sản hình thành trong tương lai” theo hướng thống nhất cụm từ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”.
Theo Hiệp hội HoREA, việc chỉ liệt kê một số sản phẩm cụ thể như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, officetel, nhà thương mại liên kế... có thể khiến pháp luật không theo kịp sự phát triển của thị trường. Thực tế đã xuất hiện thêm nhiều mô hình lưu trú mới như farmstay, căn hộ dịch vụ, các mô hình lưu trú kết hợp thương mại, dịch vụ.
Do đó, thay vì sửa luật mỗi khi thị trường xuất hiện một sản phẩm mới, quy định pháp luật nên sử dụng một khái niệm có tính mở, bao quát toàn bộ các công trình được xây dựng và khai thác với mục đích du lịch, lưu trú. HoREA cho rằng cách tiếp cận này vừa bảo đảm tính ổn định của pháp luật, vừa tạo dư địa cho đổi mới mô hình kinh doanh.
Đây cũng là nội dung được Hiệp hội đề nghị kế thừa từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và tiếp tục sử dụng thống nhất trong dự thảo luật sửa đổi.
Như vậy đến nay, cả nước có khoảng 146.438 căn “condotel”, trong đó hầu hết các dự án “condotel” được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 bị “vướng mắc”, do chưa có đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh hoặc do hạn chế của một số địa phương trong công tác “thực thi pháp luật”, đã dẫn đến vi phạm khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng “đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” cho “condotel” được xây dựng trên “đất thương mại dịch vụ”.
Trong khi đó, đất thương mại dịch vụ thuộc loại đất sử dụng có thời hạn tối đa 50 năm, hoặc do chủ đầu tư thiếu năng lực, hoặc có vi phạm pháp luật hoặc đã “cam kết lợi nhuận quá cao”, vượt quá khả năng chi trả hoặc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện, đã được các cấp có thẩm quyền kết luận, xử lý sai phạm... Những dự án này đang chờ “tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án tồn đọng kéo dài”.
Tuy nhiên, việc không hợp thức hóa sai phạm sẽ yêu cầu chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, để khơi thông nguồn lực đất đai và tạo điều kiện để khởi động trở lại các dự án, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và nhà đầu tư.
Làm rõ quyền sử dụng đất và điều kiện đưa tài sản vào kinh doanh
Tại Điều 11, HoREA đề nghị quy định việc mua bán, mua trả góp bất động sản phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai và Luật Nhà ở có quy định khác.
Đối với công trình có nhiều chủ sở hữu, các chủ sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn trong công trình có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
Trong khi đó, Điều 12 được đề nghị bổ sung quy định cụ thể về điều kiện đưa căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn trong công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú vào kinh doanh.
Các đề xuất này hướng tới giải quyết một trong những vấn đề lớn của thị trường bất động sản du lịch: quyền tài sản phải được xác định rõ, giao dịch phải có cơ sở pháp lý và người mua phải biết chính xác mình đang sở hữu hoặc khai thác loại tài sản nào.
Mở rộng đối tượng được mua bất động sản du lịch
Một đề xuất đáng chú ý khác nằm tại Điều 9 về đối tượng được mua, thuê, thuê mua hoặc mua trả góp bất động sản.
HoREA đề nghị cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng cao tầng có công năng phục vụ văn phòng, du lịch, lưu trú.
Đáng chú ý, Hiệp hội đề xuất giới hạn tỷ lệ sở hữu của cá nhân nước ngoài không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.
Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, HoREA cũng đề nghị mở rộng quyền mua, thuê, thuê mua hoặc mua trả góp đối với căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn trong công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú.
Nếu được nghiên cứu và thể chế hóa phù hợp, quy định này có thể mở thêm kênh huy động nguồn vốn quốc tế vào các dự án du lịch, nghỉ dưỡng tại Việt Nam
Ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và người sở hữu
Đồng thời HoREA cũng đề nghị sửa Điều 14, Điều 15 và Điều 17 để bổ sung các công trình và phần diện tích sàn có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú vào phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch.
Đáng chú ý, tại khoản 2 Điều 15, chủ đầu tư khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua hoặc bán trả góp phải xác định rõ trong hợp đồng những nội dung liên quan đến công trình theo dự án đầu tư được phê duyệt.
Trong khi đó, Điều 17 được đề nghị bổ sung trách nhiệm tuân thủ quy định pháp luật trong quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh và kê khai, nộp thuế đối với các loại bất động sản này.
Như vậy, đề xuất sửa luật không chỉ nhằm mở rộng quyền giao dịch, mà đồng thời đặt ra yêu cầu rõ hơn về trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu và bên khai thác.
Thu Hiền
