Sáng 29/9/2026, cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) tiếp tục giảm sàn xuống 10.300 đồng/cổ phiếu, với lượng dư bán có thời điểm xấp xỉ 66 triệu đơn vị.
Đây là phiên giảm sàn thứ hai liên tiếp của NVL. Trước đó, trong phiên 28/9/2026, cổ phiếu đóng cửa tại 11.050 đồng với khoảng 45 triệu đơn vị không có bên mua.
Tính theo mức giá sàn sáng 29/9, lượng cổ phiếu chờ bán có giá trị gần 680 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,7% số cổ phiếu NVL đang lưu hành.
Novaland chưa công bố nguyên nhân cụ thể liên quan diễn biến giá cổ phiếu. Tuy nhiên, áp lực bán xuất hiện đúng thời điểm doanh nghiệp chuẩn bị chốt quyền cho đợt phát hành hơn 800 triệu cổ phiếu, trong khi bài toán nợ và dòng tiền vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn.
Giá thị trường chỉ còn cách giá chào bán 300 đồng
Ngày 01/10/2026 tới đây, Novaland sẽ chốt danh sách cổ đông phát hành hơn 800 triệu cổ phiếu mới. Tỷ lệ thực hiện là 3:1, tức cổ đông sở hữu 3 cổ phiếu được quyền mua thêm một cổ phiếu với giá 10.000 đồng. Nếu phân phối toàn bộ, Novaland dự kiến huy động hơn 8.000 tỷ đồng.
Đợt phát hành có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình tái cấu trúc của doanh nghiệp. Theo phương án được công bố, tối thiểu 50% số tiền thực tế thu về sẽ được sử dụng để thanh toán nợ, nghĩa vụ tài chính và các khoản phải trả của Novaland cùng công ty con.
Phần còn lại có thể được sử dụng để bổ sung vốn lưu động, thanh toán chi phí vận hành, đầu tư hoặc góp vốn vào doanh nghiệp khác. Novaland cho biết đợt huy động nhằm củng cố năng lực tài chính, cải thiện thanh khoản và xử lý các vấn đề liên quan đến khả năng hoạt động liên tục được đề cập trong báo cáo tài chính.
Tuy nhiên, khi NVL giảm xuống 10.300 đồng, thị giá chỉ còn cao hơn giá chào bán 300 đồng, tương đương khoảng 3%.
Khoảng cách này quá mỏng so với thời điểm phương án được xây dựng. Nếu thị giá tiếp tục giảm xuống dưới 10.000 đồng, cổ đông có thể mua cổ phiếu trực tiếp trên sàn với giá thấp hơn giá thực hiện quyền.
Bài toán còn nằm ở lượng tiền mà cổ đông phải bỏ thêm. Đây là một “lệnh gọi vốn” không nhỏ đối với cổ đông trong bối cảnh giá cổ phiếu liên tục đi xuống.
Hơn 800 triệu cổ phiếu mới và bài toán pha loãng
Trước đợt chào bán, Novaland đã phát hành thêm khoảng 167,6 triệu cổ phiếu để tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu, đưa lượng cổ phiếu lưu hành lên hơn 2,4 tỷ đơn vị.
Nếu hơn 800 triệu cổ phiếu chào bán tiếp tục được phân phối hết, số cổ phiếu của Novaland sẽ tăng lên khoảng 3,2 tỷ đơn vị.
Số lượng cổ phiếu tăng mạnh tạo ra áp lực pha loãng. Lợi nhuận phải tăng tương ứng thì thu nhập tính trên mỗi cổ phiếu mới không bị suy giảm. Trong ngắn hạn, thị trường còn phải hấp thụ một lượng cung cổ phiếu lớn.
Diễn biến còn trùng với các đăng ký bán cổ phiếu từ những tổ chức có liên quan.
Diamond Properties, cổ đông lớn có liên hệ với Chủ tịch HĐQT Novaland Bùi Cao Nhật Quân, đăng ký bán 2,7 triệu cổ phiếu từ ngày 29/9/2026 đến ngày 09/10/2026 để cân đối danh mục. Công đoàn cơ sở Novaland cũng đăng ký bán 2,5 triệu cổ phiếu theo phương thức thỏa thuận trong thời gian từ ngày 28/9/2026 đến ngày 26/10/2026.
Áp lực tiền mặt vẫn lớn
Điểm nghẽn sâu hơn của Novaland nằm ở khoảng cách giữa quy mô tài sản và khả năng chuyển tài sản thành tiền. Nửa đầu năm 2026, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp đã cải thiện đáng kể với lợi nhuận sau thuế hợp nhất khoảng 1.772 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước thua lỗ.
Tuy nhiên, áp lực thanh khoản là điều đáng chú ý. Tại ngày 30/6/2026, tổng dư nợ vay của Novaland ở mức khoảng 72.900 tỷ đồng, tăng khoảng 8% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn khoảng 23.700 tỷ đồng.
Khoảng 30.500 tỷ đồng nợ vay sẽ đến hạn trong vòng 12 tháng, bao gồm khoảng 13.200 tỷ đồng trái phiếu. Con số này lớn gấp hơn sáu lần lượng tiền và tương đương tiền 4.879 tỷ đồng tại cuối quý II.
Tổng nợ ngắn hạn của Novaland đã vượt 100.000 tỷ đồng.
Ở phía tài sản, doanh nghiệp sở hữu quy mô bảng cân đối khoảng 258.658 tỷ đồng. Tuy nhiên, gần 157.712 tỷ đồng nằm ở hàng tồn kho, tương đương khoảng 61% tổng tài sản.
Phần lớn hàng tồn kho là giá trị các dự án bất động sản đang xây dựng hoặc chờ hoàn thiện pháp lý. Vì vậy, khả năng chuyển lượng tài sản này thành tiền phụ thuộc vào tiến độ tháo gỡ thủ tục, triển khai xây dựng, mở bán và bàn giao sản phẩm.
Đây là lý do một doanh nghiệp sở hữu hàng trăm nghìn tỷ đồng tài sản, nhưng vẫn cần huy động thêm vốn từ cổ đông để cải thiện thanh khoản.
Nhiều mắt xích trong hệ sinh thái vẫn chậm thanh toán
Áp lực không chỉ thể hiện tại công ty mẹ.
Thời gian gần đây, một số doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Novaland tiếp tục công bố chậm thực hiện nghĩa vụ trái phiếu do chưa thu xếp được nguồn tiền.
Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Nova Saigon Royal chưa thanh toán hơn 916 tỷ đồng tiền gốc lô trái phiếu NSRCH2223001 theo lịch ngày 17/9/2026.
Công ty TNHH Thành phố Aqua, chủ đầu tư dự án Aqua City, cũng chưa thanh toán hơn 26,4 tỷ đồng tiền lãi đến hạn. Trước đó, No Va Thảo Điền chậm thanh toán hơn 1.140 tỷ đồng nghĩa vụ trái phiếu.
Bản thân Novaland cũng chậm trả khoảng 8 triệu USD tiền lãi liên quan lô trái phiếu quốc tế trị giá 300 triệu USD.
Các công ty con cũng bị điểm danh trong danh sách nợ thuế lớn. Điển hình, The Forest City và Địa ốc Ngân Hiệp nợ thuế tổng hơn 270 tỷ đồng.
Phản ứng của thị trường trước một phép thử vốn
Novaland đang đồng thời thực hiện nhiều bước tái cấu trúc: Chuyển nhượng vốn tại một số công ty con, xử lý trái phiếu, tìm nguồn tài chính mới và tháo gỡ pháp lý tại các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết...
Đợt phát hành huy động 8.000 tỷ đồng đang bước vào phép thử khi giá cổ phiếu tiến sát giá chào bán. Thị giá càng thấp, động lực thực hiện quyền của cổ đông càng giảm; tỷ lệ tham gia càng thấp, lượng cổ phiếu phải phân phối lại cho nhà đầu tư khác càng lớn.
Lượng dư bán sàn 66 triệu cổ phiếu vì vậy không nên được quy về một nguyên nhân đơn lẻ. Đây là phản ứng tổng hợp trước nguồn cung cổ phiếu mới, yêu cầu cổ đông bỏ thêm tiền, động thái bán của một số tổ chức liên quan và áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu trong hệ sinh thái.
Diễn biến tiếp theo không chỉ phụ thuộc vào khả năng hấp thụ lực bán trên thị trường, mà còn là tín hiệu ban đầu về mức độ sẵn sàng đồng hành của cổ đông với kế hoạch huy động hơn 8.000 tỷ đồng của Novaland.
Hồ Nga
