Ba phân khúc được đánh giá triển vọng nhất trong 3 - 5 năm tới
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, ba nhóm bất động sản sẽ có triển vọng nổi bật trong giai đoạn tới. Trong đó, nhà ở trung cấp và nhà ở phù hợp khả năng chi trả được xem là phân khúc giàu tiềm năng nhất, khi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn nhưng nguồn cung còn thiếu. Thông tin được ông chia sẻ tại sự kiện do Batdongsan.com.vn tổ chức mới đây.
Ông Cấn Văn Lực cho rằng một căn nhà được coi là phù hợp khả năng chi trả khi người mua chỉ cần dành khoảng 30% thu nhập hằng tháng để thanh toán cả gốc và lãi vay. Mức này được xem là ngưỡng an toàn về tài chính đối với hộ gia đình.
Thoe ông Lực, nguồn cung nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội hiện vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế của thị trường. Vì vậy, khi các chính sách phát triển nhà ở được triển khai đồng bộ, đây sẽ là phân khúc có nhiều cơ hội tăng trưởng nhất.
Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam, bất động sản khu công nghiệp được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển. Nhu cầu mở rộng nhà máy, khu công nghệ cao và hệ thống sản xuất sẽ kéo theo sự gia tăng về nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng và các dịch vụ hỗ trợ.
TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng sự phát triển của thương mại điện tử, xuất nhập khẩu và các khu thương mại tự do sẽ thúc đẩy mạnh nhu cầu đối với bất động sản logistics. Kho vận, trung tâm phân phối, kho lạnh và các trung tâm logistics hiện đại được dự báo sẽ là những sản phẩm có nhiều dư địa tăng trưởng trong những năm tới.
Lãi suất nhiều khả năng duy trì ổn định
Giải thích về nguyên nhân lãi suất tăng trong thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực cho rằng đây là hệ quả của nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô cùng lúc, thay vì chỉ xuất phát từ chính sách tiền tệ.
Theo ông, khi Việt Nam điều chỉnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế lên mức cao hơn để tạo nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng hai con số trong giai đoạn 2026–2030, nhu cầu vốn của nền kinh tế cũng gia tăng đáng kể. Điều này đòi hỏi hệ thống ngân hàng phải huy động thêm nguồn vốn, từ đó tạo áp lực điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay.
Bên cạnh đó, sự hấp dẫn của các kênh đầu tư như bất động sản, vàng, bạc, tiền số và các loại tài sản số cũng làm gia tăng cạnh tranh trong việc thu hút dòng tiền. Nếu lãi suất duy trì ở mức quá thấp, hệ thống ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn để đáp ứng nhu cầu tín dụng của nền kinh tế.
Một yếu tố khác là nhu cầu vốn phục vụ đầu tư, sản xuất và kinh doanh tiếp tục ở mức cao. Theo TS. Cấn Văn Lực, khi nhu cầu vay vốn tăng mạnh, việc lãi suất điều chỉnh ở một mức hợp lý là diễn biến phù hợp với quy luật thị trường nhằm cân đối cung – cầu vốn.
Ngoài ra, kỳ vọng lạm phát duy trì ở mức cao hơn cũng khiến mặt bằng lãi suất cần được điều chỉnh để đảm bảo lãi suất thực dương, góp phần ổn định hệ thống tài chính.
Từ những yếu tố trên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng mặt bằng lãi suất trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ được duy trì ổn định, khó có khả năng tăng mạnh hơn nhưng cũng khó quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước.
Tất nhiên, ở một số thời điểm, một số phân khúc hoặc một số dự án, lãi suất có thể được điều chỉnh giảm nhẹ. Tuy nhiên, đây sẽ không phải xu hướng chung của toàn thị trường. Nếu có giảm lãi suất thì cũng chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực, phân khúc ưu tiên. Do đó, thị trường cần thích ứng với mặt bằng lãi suất cao hơn so với giai đoạn trước.
Tuy nhiên, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng sẽ tiếp tục điều hành theo hướng ổn định mặt bằng lãi suất. Trong một số thời điểm hoặc đối với các lĩnh vực ưu tiên, lãi suất có thể được điều chỉnh giảm nhẹ để hỗ trợ nền kinh tế.
Nhìn về giai đoạn 3 - 5 năm tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng chất lượng và bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước.
Trong bối cảnh nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, hạ tầng được đầu tư mạnh, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và dòng vốn được đa dạng hóa, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, khu công nghiệp và logistics được dự báo sẽ trở thành những động lực dẫn dắt thị trường.
Ngược lại, các phân khúc có tính đầu cơ cao hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ đầu tư sẽ cần thêm thời gian để phục hồi, đồng thời phải thích ứng với yêu cầu ngày càng cao về hiệu quả tài chính và tính minh bạch của thị trường.
Nguyên Ngọc
